物價上漲,物業服務費也要跟著上漲?昨日,廣州市人大城建環資專業小組集中視察廣州市物業管理,物業費調整難、業委會成立慢、物業維修資金申請難等焦點話題引起關註。廣州市國土房管局局長李俊夫透露,將會配合物價部門明確物業服務費調整的必經程序和公示形式,建立物業服務價格隨物價指數和服製冰機務成本變動的良性調節機制。
  值得一提的是,在辦公室出租此次集中視察中,廣州市人大城建環資專業小組進行實地調查,27名人大代表對所住小區和附近小區進行暗訪,收集調查問卷172份,涉及越秀、荔灣、海珠等8個區39個小區。結果顯示,業委會成立比例不高,僅有35%的受訪小區成立了業委會,稍高於官方的數據。其中,對政府相關部門、街道辦事處和組委會對小區物業管理的指導監督工作的總體評價基本滿意的僅有30.2%,在小區公共綠化、機動車停放、物業維修或清潔衛生等方面的意見較多。調查還發現,物業公司與業主的矛盾較為突出,物業公司侵犯業主權益時有發生,物業收費不夠公開,甚至以“霸王”條款把不該業主承擔的費用轉嫁到業主頭上。
  ●南方日報記者抗癌食物 鄭佳欣 實習生 田博
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  漲物管費seo需“雙過半”業主點頭
  “物業服務費糾紛多發。”廣州市國室內裝潢土房管局局長李俊夫介紹說,目前,在廣州市國土房管局的群眾信訪中,物業服務糾紛呈上升趨勢,甚至超越了徵地、拆遷等老大難問題,信訪量高居首位。
  數據顯示,2009年至2011年,廣州全市法院審結物業糾紛上訴案件914宗,其中涉及物業服務費的糾紛共856宗,占比93.65%。
  在現場座談中,有人大代表提出,物業服務費應該按照服務質量的高低來收取,而不是所謂的高檔商品房就可以按照高價收取物業服務費。
  李俊夫分析,物業費調整是個矛盾,隨著人力資源和相關成本的不斷上升,企業運營成本加大,而物業服務費長達數年甚至10年不調整,而業主並不願意接受“漲價”。“廣州市物業服務價格沒有形成與物價指數、服務成本適時聯動的調節機制,物業服務市場中,服務成本剛性增長與服務價格缺乏彈性的矛盾日益凸顯。”
  廣州市物價局相關負責人進一步解釋說,樓盤建立起來後期物業管理費調價非常困難。廣州市物價局對於物業管理費用早有規定:物業管理費漲價幅度不得超過最高指導價2.8元/平方米/月,如果物管方要調整物業管理費,需要召開業主大會,須經“雙過半”即占有小區建築物總面積過半數的業主、占總戶數過半數的業主同意才能調價。“在這兩年的實踐中,規定過於寬泛,缺乏具體的規範,因此也造成了爭議,業主普遍對物業服務費提價有所抵制,因此下一步將對物業服務調價細則進行細化。”
  李俊夫透露,將會配合物價部門明確物業服務費調整的必經程序和公示形式,建立物業服務價格隨物價指數和服務成本變動的良性調節機制。
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  個別業委會主任濫用職權
  在座談會上,業委會成立較慢再度成為人大代表關註的焦點。
  廣州市人大城建環資專業小組調查暗訪發現,相當一部分物業小區尚未成立業委會,業主對業委會的重要性不瞭解,而現有的業委會履行職責也不理想。
  廣州市人大代表謝福恩指出,聘請專家對業主、業委會委員、街道社區工作人員進行業主大會籌建、換屆、運作培訓,十年來僅投入50萬元,“遠遠不夠”。謝福恩建議,應該把業委會成立的比例作為對地方的考核指標,比如要求三年內成立業委會的小區比例要達到50%。
  李俊夫提供了這樣一組數據:全國大多數地方業主大會的成立比例不高,住建部統計全國平均不足30%,北京為28%、深圳為40%、廣州為25%,但是上海高達83%。目前,廣州2426個住宅小區中,已成立業主組織的小區有603個。
  李俊夫表示,業主組織成立緩慢的原因是業主參與意識不強,其次由於業主委員會不是獨立法人,在實際運作中處於“有權利無責任”的狀態,“個別業主由於個人利益驅動,爭當業委會委員、主任,存在濫用職權的情形”。相關規則中部分規定欠缺操作性,籌備工作在某些環節容易陷入瓶頸。
  李俊夫表示,廣州下一步將強化屬地管理的原則,強化街、鎮、居委會基層一線的服務管理功能,通過同意招聘人員或購買社會服務的方式,在各街道辦事處配備具有物業管理專業知識的工作人員作為物業專管員。李俊夫還透露,廣州市國土房管局還在同步完善和更新物業管理的相關配套政策,將擬定出台《廣州市業主大會和業主委員會工作指引》。
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  小區配備多少保安無硬性規定
  “兩個月間,我周邊同事居所出現了兩起入戶盜竊。這種案件往往破案率很低。”人大代表劉蓮香質疑物業管理中的治安因素,是否應納入物業管理的考核和問責。
  廣州市公安局相關負責人回應稱,目前,廣州全市有保安組織共2953家,共有4萬多名保安。其中,從事物業服務的保安組織有1800多家,保安3萬多名。“但物業公司成立後所需保安數量和物管員沒有相應的硬性標準,甚至有些物業公司用物管員和管理員來頂替保安名額,很大程度致使保安系統服務不盡完善。”
  據介紹,全市所有社區現已覆蓋2400名社區民警,社區輔警3500名。廣州市公安局相關負責人還表示,在推進社區治安管理工作中,除協助物業部門做好社區的安防工作外,也關註改善老城區簡易式物業管理的防範工作。他強調,居民中開展治安聯防是是老城區社區管理的重要舉措,已建立1557支治安聯防隊伍,共有4萬名聯防隊員參與到了廣州市整個社區安防管理當中。
  據瞭解,廣州市於2012年9月取消征收治安聯防費後,將進一步加強群防群治工作,將暫住人口和居民戶治安聯防費納入地方財政統籌安排解決。
  廣州市公安局相關負責人表示,對於下一步的物業管理,希望能在牽涉本地居民的治安保障方面給予政策的傾斜。“居民願意掏錢找人來管,但是錢應該怎麼收、怎麼日常維護,需要政策的明確。”
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  動用維修資金可用微信表決
  “100多億元維修資金還放在銀行,整個申請程序複雜!”廣州市人大代表林泰松提出質疑。
  截至今年7月底,全市維修資金總額104.8億元,累計使用1.03億元,資金使用率約為1%。
  按照規定,籌集和使用專項維修資金、改建或重建建築物及其附屬設施的,應當經有關部門占間建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主(即雙2/3業主)同意。
  “表決機制是造成物業維修金申請使用難度大的主要原因,該比例應該從2/3調整成1/2。”林泰松還建議,可以通過微信、 QQ群等建立新型的表決機制,否則一些上萬人的大型小區,光是徵集業主的簽名同意就要跑斷腿。
  廣州市國土房管局相關負責人回應說,由於部門物業服務企業、業主委員會對使用維修資金的程序還不太熟悉,參與維修資金管理意識不夠強,參與投票或簽名錶決的積極性不高,征求業主意見較難達到雙2/3業主同意的規定。
  他還解釋說,廣州市商品住宅建設中絕大部分樓盤較新,尚未進入需要密集維修的階段,因此維修資金的使用量少。“隨著房屋樓齡的不斷增長和房屋逐步老化,維修資金的使用率將會逐年提高。”他坦言,10年後維修資金的歸集可能會出現一些問題。
  該負責人透露,正在起草的物業維修資金管理辦法還將設置緊急情況下使用維修資金的情形和規定,比如在物業發生電梯故障、屋頂漏水、外牆脫落等緊急情況時,可邊申請邊維修。
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  分攤面積跑哪去應明確
  “小區水泵、電配電箱壞了,是不是要業主掏錢來維修?”人大代表詹樹柏提出,很多業主其實並不清楚自己的物業權益在哪裡,也無法區分共有與專有的物業範圍。
  按照規定,共有物業的維修、更新、改造費用,由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建築面積比例分攤。
  人大代表在暗訪時就發現,有小區物管把不該業主承擔的費用轉嫁到了業主頭上。
  李俊夫也表示,自2004年《廣州市物業管理辦法》廢止後,規範物業管理工作沒有地方性法規支撐,對於一些物業管理中的熱點難點問題難以規範,比如共有物業權益管理問題等。
  “物業公司中受業主委托管理電梯,電梯出了故障,業主又不願意交錢。”廣州市質監局相關負責人說,共有物業的產權不清晰,很大程度上造成了權責不明。
  據介紹,物業保修期內發生的維修費用,由建設單位承擔,不得從住宅專項維修資金中支列。物業管理區域內依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養護費用,不得從住宅專項維修資金中之列。
  詹樹柏表示,希望國土房管登記部門能夠明確業主具體分攤的位置,“比如一個單位的分攤面積具體多少分攤到大堂、水泵房、配電間等共有物業,都應該想辦法明確”。  (原標題:物管費 擬跟著CPI走)
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